作者:鞍山特价房临近年底，楼市出现了各种令人哭笑不得的事。

比如，上市公司集体卖房“保命”。

进入四季度以来，已有近20家上市公司卖房续命或增厚业绩，有一家传统造车企业，连续卖房两次，总共卖了套房子，这样的规模，都堪比一个小型开发商了。

他们为啥排队在年根卖房子？

答案很简单，年马上过去，为了扮靓年度财报，有的是为了“保壳”避免退市，有的是为了避免连续亏损，造成业绩变脸。

不管什么目的，靠卖房子增厚业绩，一方面凸显了这些公司主业的弱势，另一方面，也凸显了目前的房产价值有多么坚挺。

不光是企业，购房者们的表现也是光怪陆离。

比如深圳，最近先是取消了“豪宅税”，随后又取消商务公寓“只租不售”，短短半个月时间，多个千万级豪宅开盘秒磬，有卖家已收取买家30万定金仍毁约不卖，之前几个月都卖不出去的房子，现在加价二三十万马上就能脱手。

中原研究中心统计数据显示，11月深圳二手住宅共成交套，环比上升11.8%，同比上升达91.9%。这也是年5月以来，深圳二手房单月成交首次突破8千套。

从以上的表现来看，现在的房子依然很“值钱”，所有人还是把房产作为最优先的保值、增值渠道。

但是，未来5年，房子会变成“烂萝卜”还是“真钻石”？这需要我们从更多角度展开思考。

1，城市加速分化对房产价值的影响。

上文所说的上市公司卖房、深圳业主抢房，所处的区域都是在一二线热点城市。

像京沪广深或长三角和珠三角成熟城市群，因为长期有严格的限购和限贷政策，需求一直被压制，所以但凡有充沛的供给量，或者边际调控有些许宽松，就会受到购房者的追捧。

反观中西部不少三四线城市，近年来饱受人口流出、产业缩水、城区扩张过快的困局，有的地市房价一降再降，甚至出现5万一套房的情况。

这种现象，随着各线城市加速分化，在未来5年会愈演愈烈。

《中国住房发展报告》主编倪鹏飞指出：在未来，一、二线城市、东部城市、都市圈城市群、特殊资源城市与四、五线及以下、西部东北城市、城市群以外、资源枯竭城市的分化将持续。

笔者认为，尤其是那些本就人口不足、且无法吸附农村人口的县城和地市，市区一些房龄超过20年的房子，5年后很有可能会变成“烂萝卜”，哪怕有新城区，如果常年没有人口填充，几十层的高楼住宅，价格也会打折。

反之，那些购房需求一直被调控压制的城市，只要政策稍有宽松可能，不管是投机情绪也好，还是刚性需求也罢，优质学区的房源，变成“真钻石”也不是没可能。

2，人口生育率、老龄化、家庭结构的影响。

生育率下降，老龄化加速，已经成为人们的共识。

前段时间社科院发了个报告，预测到年，老年人会达到总人口的三分之一。

当现在的70后乃至80后都步入老年生活，房子不会成为这类人的优先选择，养生、健康、养老的压力更大，房子大小，房价多少并不重要。

人口专家梁建章和黄文政认为，根据抽样调查数据，、、年的总和生育率分别为1.05、1.24、1.58。

去掉二孩堆积因素，即使假定生有一孩的父母中有高达60%的母亲会生育二孩，那么年的自然总和生育率也只有1.18。

更进一步说，专家认为，年1.46的总和生育率中，还有约1/4可归因于“二孩堆积”，去掉该因素，自然生育率仅1.1。

今年的数据还没出，估计好不了多少，按母婴行业观察之前提供的数据，截止11月17日，也只有多万新生儿，下降的可能更快。

小孩生的少，我们老的快，会造成什么后果？当然是“倒金字塔”式的家庭结构。

也就是说，随着90后们步入而立之年，5年后，供养4位老人甚至8位老人将会越来越普遍，95后和00后却有可能“青黄不接”。

对房地产而言，老人增多，刚性住房需求会下降，新生儿变少，改善需求又会减少，这对房产价值是“双重积压”，对比过去这些年房价上涨时的盛况，彼时房子变成“烂萝卜”，没什么好奇怪的。

3，货币增速、房贷利率与楼市关系的转变。

5年前，还没有棚改货币化，房贷利率相比现在也低出不少，很多城市买房子甚至还能利率打折。

现在的情况却有了明显变化。

一方面，棚改的体量大幅下降，资金无法再通过这种方式绕道进入楼市，拆迁户们一旦拿不到巨额的现金，只能通过安置房的方式拆迁，这部分安置的房子，是无法对商品房市场造成冲击的。

另一方面，今年实行了房贷新政，房贷利率要挂钩5年期LPR，与此同时，1年期LPR持续下降，借此影响资金偏好，实体经济、制造业、小微企业可以贷到更多的短期款项。而5年期LPR代表的是中长期贷款，也就是个人房贷，这个报价只要不降，未来的购房成本只会高，不会低，从某种程度上会遏制投机需求。

更重要的是，从近两年的货币增速来看，包括银行贷款、理财、信托在内的几乎所有渠道，出现了明显的下降，货币总量在减少，流入房地产的资金也受到了严格的监管，房价自然没有持续上涨的动力。

综上所述，未来5年，对于资源稀缺、产业强大、学区优质、大公司扎堆的热点城市来说，尤其是中心城区的核心区域，以后房价上涨动力依然存在，“真钻石”的房子还会出现。

但是，那些年龄结构老化、人口常年净流出、没了棚改的支撑，同时房贷成本依然高企的地方，不管是三四线还是五六线，不管是老旧家属院还是高层住宅，出现“烂萝卜”的房子并不稀奇。

这就是所谓的“天价”与“白菜价”共存的现象，也是房地产市场回归理性的表现。

关于这个问题，经济学家用“两句”总结。

经济学家、原中财办副主任杨伟民14日在“-中国经济年会”上表示，住房问题已从总量不足转化为结构性供需矛盾。包括相当一部分农业转移人口和每年新增万大学毕业生，在一线或二线城市买不起或租不起功能较齐备、环境较好的住房。

第1句话，言下之意是宏观上已经不缺房子了，第2句话，说的是一二线城市相对而言置业难度较大，这也符合上文我们的结论。

近日，社科院发布的《中国住房发展报告》预计，未来两年将是楼市调控的关键期，楼市调控的机遇窗口将在前后关闭，住房发展的巨大潜力和预期将在年前后改变。

社科院作为“国家智囊团”，直接“讲明”了未来5年楼市可能会发生的变化。

从-年，表面上看没多久，对购房者来说，却是重要的“理念转变期”，如果在接下来时间内，依然是以前那样的“囤房子”思维，5年后，房子变成“萝卜”价的概率会大大增加。